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        溢價率9.33%、攬金339億元,深圳再成二輪土拍最熱城市

        網絡整理 2024-03-16

        (原標題:溢價率9.33%、攬金339億元,深圳再成二輪土拍最熱城市)

        8月4日,深圳2022年第二批次集中供地完成出讓,推出的16宗地中,14宗成功出讓,平均溢價率高達9.33%,共計收金339.32億元。

        從供應數量看,相較今年一批次供地,深圳加大了住宅用地供應量,本輪增加了8宗。這也顯示市場回暖在即之時,政府響應開發商“拿地”需求。

        從地價及限房價設置上,深圳政府為房企留足了利潤空間,向開發商傳達讓利信號。

        努力之下,深圳二批次供地熱度依舊。

        溢價率達9.33%

        深圳再成土拍最熱城市

        從成交結果看,深圳此輪土拍12宗溢價成交,且9宗地塊溢價觸頂,5宗地因雙觸頂進入搖號階段。

        其中,寶安新安0434地塊為此次競拍熱度最高的地塊,吸引了包括深國際、金茂、華發、廈門建發、華潤等10家開發商參與搖號;前灣片區地塊也吸引了8家房企參與搖號。

        開發商參與熱情高漲下,深圳此輪供地溢價率高達9.33%,且在供地規模及地塊質量增加下,總計成交規劃建筑面積158萬平米,較首批次成交(107.1萬平米)增長47.6%。

        “從22城二批次土拍情況來看,深圳86%的地塊溢價成交,64%的地塊地價熔斷,再次成為熱度最高的城市。”中指研究院土地事業部負責人張凱說道。

        廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為,深圳此次土拍結果略超預期,“本輪土地比較優質,南山、寶安、龍華等區域的地塊都在核心位置,周圍配套和交通條件比較好,未來產出的新房會受到市場的歡迎。”

        成交數據計算得知,深圳此次成交樓面均價高達23481元/平方米,較今年首批的18054元/平方米明顯上漲5427元。

        “平均樓面價比前幾輪的都要高,但溢價率比去年前兩批都要低,顯示地塊優越,性價比高。”李宇嘉指出。

        以寶安新安0434地塊為例,該地塊位于寶安區中心位置,附近有寶安體育館、新安中學、寶安婦幼保健院等,配套完善。地塊吸引了10家開發商搖號,最終由越秀以19.14億+競配建1.006萬平方米獲得。

        前灣片區九單元06街坊0410地塊則是前海區域稀缺的宅地,吸引了8家開發商參與搖號,最終由招商以51.29億+競配建2.2萬平方米獲得。

        此外,從房地價差看,此次出讓地塊也為開發商預留了充足的利潤空間。

        據張凱測算,本次5宗進入搖號階段的地塊,其起拍樓面價的可售房地價差均超3.9萬元/平方米;4宗地價熔斷進入競自持階段的地塊,其起拍樓面價的可售房地價差也超過2.5萬元/平方米,地塊的整體利潤空間較一批次有進一步提高。

        熱度之下,也有2宗地塊底價成交,2宗流拍。

        龍華區民治街道0401地塊由華潤79.69億元底價競得,為此輪土拍價格最高的地塊,競買保證金也高達39.85億元。

        該地塊西側一街之隔為深圳北站,土地用途為“商業用地+二類居住用地+綠地+道路用地”,商業產權不得轉讓,74000平方米辦公面積需按相關職能部門審定的價格移交龍華區政府。此外,宗地項目中套內建筑面積在90平方米以下的普通商品住房的建筑面積和套數占比不低于70%。

        特發則以14.43億元的底價競得光明區公明街道0506地塊。

        流拍的2宗地塊分別為寶安新安0212地塊、坪山石井0046地塊。這兩宗地塊也成為自2021年集中供地以來第二、第三宗流拍的深圳宅地。

        “三限雙競”常態化

        平衡各方需求

        從成交結果看,在此輪供地有所斬獲的均為央國企開發商(廣州雋升為越秀集團關聯企業),華潤在本輪供地中更是競得4宗地(含聯合體),總成交金額118.77億元,占總出讓金的35%。

        雖國資開發商拿地已成為今年集中供地的主流,從深圳的土拍結果看,大型央國企拿地更為突出,凸顯開發商對深圳樓市及深圳發展前景的看好。

        李宇嘉分析稱,深圳土地單價總價均較高,且規則上設置了“三限雙競”,對開發商的操盤能力要求較高。此外,深圳年輕人買房需求大,年輕人需求較為刁鉆,可選項目也較多,市場競爭激烈。

        “要在深圳市場突圍,開發商操盤能力很重要,只有國央企操盤能力達到這個水品。”李宇嘉進一步指出。

        出讓規則上,深圳此輪供地繼續采用“三限雙競+搖號”的方式,即限地價、限普通商品住房平均銷售價格、限企業自持的保障性租賃住房建筑面積;競地價、競企業自持的保障性租賃住房建筑面積,達到最高限制建筑面積后通過搖號方式確定競得人。

        李宇嘉指出,深圳土拍的規則越來越清晰穩定,“三限雙競”常態化,開發商要適應,“高房價下,幫助政府建設公租房、保租房,甚至還要建設一些公共設施。企業自持保租房,培養樓市未來的有生力量,這是深圳樓市可持續發展和健康發展的必由之路。”

        其依據是,隨著深圳房價上漲,新市民通過公租房、保租房來過渡,政府、企業與老百姓的購買力要一起成長,最終讓新市民成為有產者,這對城市、企業、個人來講是共贏。

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