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        1220億資金瘋搶!首批保租房REITs“三箭齊發” 機構認購超100倍!

        網絡整理 2024-03-16

        8月16日,首批保障性租賃住房REITs正式發售,三只產品或引發約1219.18億元的機構資金搶購。至此,已上市公募REITs的底層資產,新增了保障性租賃房項目。8月15日,首單以民營企業作為原始權益人REIT項目——國泰君安東久新經濟產業園REITs也獲得受理。

        首批產品發行至今已有一年多,14只存續產品整體市值已超過630億元。公募REITs市場自發展以來,市場業態正加速變化,現已呈現出四大鮮明特點:一是底層資產不斷擴容,多地積極參與;二是風險收益特征良好匹配了市場需求;三是契合市場需求的政策正在有序推出;四是各類機構正以多路徑參與對REITs的直接和間接配置。

        1220億機構資金瘋搶首批保租房REITs

        8月16日,華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT首批三只保障性租賃住房REITs正式發售。根據公告測算,三只產品預計募資總額約38億元。至此,我國公募REITs產品數量即將擴募至17只。

        日前,三只產品網下詢價認購工作已結束。網下詢價結果顯示,首批保租房REITs再次掀起機構投資者“瘋搶”。三只產品擬認購份額數量均超過100倍,其中,紅土深圳安居REIT全部配售對象擬認購數量總和為初始網下發售份額數量的133.03倍,刷新了公募REITs網下詢價認購倍數新紀錄。根據三只產品公告的網下擬認購規模測算,將有約1220億元的機構資金搶購上述保租房REITs新品。

        此次產品的發售不但引來巨量資金,而且獲得了大量機構投資者青睞。其中,參與紅土深圳安居REIT的投資者為83家,配售對象為252個,華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT分別獲得71家和68家機構投資者的有效報價。投資者類型涵蓋了券商及券商資管,保險、公募、私募以及銀行、信托等大部分金融機構。

        特點一:資產趨于多元,10余省市加快“試水”

        此次以保租房為底層資產的發行上市公募REITs,標志著我國公募REITs覆蓋的基礎設施類型及底層資產正加快擴容的一大特點。此外,包括海南、浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等10余個省市相繼提出,支持開展保障性租賃住房REITs試點。

        去年首批公募REITs發行上市以來至今,相關產品覆蓋的基礎設施類型,從一年前的產業園、高速公路、倉儲物流已經擴展到保障性租賃住房、清潔能源。這些底層資產有些純市場化運作,有些與民生密切關聯,有些受政策強監管,試點資產類別多元化特點顯著。

        值得一提的是,公募REITs涉及的資產將不僅限于以上已有類別。根據國務院相關文件,未來盤活存量資產重點方向還將進一步擴大至旅游景區、老舊廠房、文化體育場館、以及國有企業開辦的酒店、療養院等新型基礎設施。

        目前,底層資產的擴容工作正加速推進。以景區等旅游基礎設施為例,據陜西省政府披露,今年7月13日,陜西省發改委聯合西部證券召開會議討論了陜西華山景區REITs項目相關內容,并表示要“將本項目做成本行業基礎設施公募REITs的標桿和示范項目”。無獨有偶,據中郵證券披露,今年6月該公司已中標重慶武隆喀斯特5A景區基礎設施公募REITs項目。

        對于目前不斷擴容的公募REITs資產類型,在8月13日首屆大灣區基礎設施REITs高峰論壇上,金杜律師事務所合伙人李文敏認為,公募REITs擴容擴募應該有四個形態:一是資產的類型,業態的開放;第二是主體的開放,包括原始權益人、運營管理機構;第三是資產的法律形態的開放;第四個是運營管理模式的開放。

        特點二:風險收益有效平衡市場投資需求

        公募REITs市場運行一年多以來的另一大特點是,風險收益特征與市場需求匹配度高:底層資產的經營表現、基金分紅基本符合市場預期,呈現溢價。

        券商中國記者根據存續產品發布的公告及相關平臺統計,在14只產品中,11只產品發布分紅率,平均現金分派率為5.92%,平均分紅率為2.95%。從市場表現來看,截至8月14日,首批公募REITs產品上市平均漲幅25.58%。流動性相對較高,日均換手率2%左右,高于境外多地REITs市場。

        “目前全市場14單里面6單是不動產的,8單是收益權,目前不動產上市股票的平均漲幅大概是35%-40%,表現還是非常不錯。特許經營權平均漲幅15%左右,總體來說還是不錯的。”戴德梁行資產證券化業務負責人楊枝在首屆大灣區基礎設施REITs高峰論壇上表示。

        楊枝指出,無論是不動產或收益權,目前14單的獲批產品都采用了100%的現金流折現法即收益法,這一點基本上和海外的REITs保持一致標準。就此,楊枝總結了采用收益法影響估值三個核心因素:一是收益的高低;二是收益期的長短;三是評估師選定的折現率。

        特點三:契合市場需求的政策正有序推出

        盡管我國公募REITs經歷時間較短,但在過去一年來,關于公募REITs的配套政策正在緊鑼密鼓地出臺,在資產轉讓程序、稅務優惠、擴募資產等領域的政策迎來不少突破。

        今年5月,國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》提到,國企發行公募REITs涉及國有產權非公開協議轉讓的,按規定報同級國有資產監督管理機構批準。分析人士認為,這樣的規定很大程度上簡化了重組過程中的程序,也增加了交易的確定性。

        此外,今年1月財政部和稅務總局出臺相關稅務政策,為公募REITs所做的資產重組提供了相關所得稅的遞延優惠政策。在遞延優惠政策出臺以來,解決了一些原始權益人、所得稅及遞延等問題。

        然而,我國公募REITs這個新生市場也仍有很大的政策完善空間。部分業內人士也對未來政策領域突破與創新有所期待。

        在首屆大灣區基礎設施REITs高峰論壇上,畢馬威中國稅務合伙人李晨關注到目前該領域的稅收痛點。李晨指出,就今年財政部與稅務總局出臺的相關稅收政策而言,政策出臺后,也有項目遇到實際問題,如戰略配售主體為非原始權益人是否適用優惠?以及實際監管與稅收優惠政策之間也存在一定的矛盾,相關優惠政策仍有進一步完善空間。

        就目前實際項目中遇到的問題,中航證券資管發展部負責人彭雷旸對公募REITs發展過程中的信息披露制度,提出了部分可探討的問題:即公募REITs項目根據資產的經營權、產權等特點,是否應該對后續運營環節跟申報環節的信息披露有所差異,相關制度標準也有待清晰。

        特點四:機構探索多樣化金融支持

        從首批公募REITs解禁的機構投資者類型,可以直接看出機構資金從一開始對配置首批公募REITs的決心和深度。

        根據華泰固收的數據,解禁的機構投資者中,保險、產業資本占比較高,分別為31.28%及27.72%;券商自營、基金及子公司專戶、券商資管也有較高比例,此外還有一些銀行及理財子、信托、私募等多類型機構。

        在上述諸多機構中,銀行理財和券商對REITs的參與路徑尤為多樣化。在以戰略配售和網下發售兩種方式參與對REITs投資的基礎上,銀行理財還發行了專屬主題理財產品來縱深參與REITs掘金。而券商不僅僅是活躍的投資交易機構,還擔任REITs市場重要的承做和承銷機構,深入參與到REITs場內做市、基金通做市、大宗交易等流動性服務中。

        除了直接配置,值得一提的是,有銀行已經開始量身定制REITs 并購貸款產品,間接參與 REITs市場。

        這么做的是郵儲銀行,該行向中鐵建重慶投資集團有限公司發放首筆公募REITs 并購貸款。作為國金中國鐵建REIT的主要原始權益人及戰略投資者,中鐵建重慶投資集團有限公司需出資認購國金中國鐵建REIT項目51%份額,共計24.44億元。郵儲銀行重慶分行向中鐵建重投提供金額5億元、期限7年的并購貸款,作為其認購資金的一部分,有效緩解了其戰配份額內的籌資壓力,釋放資本金占款。需要指出的是,這一模式適用于強主體資質、底層資產優質及可供分配收益率較高的REITs。

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